文| 铅笔道 记者 罗正臣

►导语

想在美国买房的中国人常常陷入非常尴尬的局面: 因为语言交流的问题，无法直接与美国人沟通，同时国内的房产中介又对美国房产市场知之甚少。

赵永琳之前从来没想过要做房地产中介网站。经过两年筹备，外居乐网站上线。通过外乐居平台，整合在美华人聚居大城市的房源信息与房地产经纪人资源，并通过网站提供给国内有购房需求的客户。

现在，外乐居每个月会有近400个用户会联系华人经纪人，预计每月成交超过300套房，总成交额超过1.5亿美元。

注: 赵永琳已确认文中数据真实无误，铅笔道愿与他一起为内容真实性背书。

西雅图买房热

2013年5月，看着孩子被哮喘折磨得痛苦不堪的样子，赵永琳心里十分焦急。望着北京窗外的雾霾，他觉得继续在中国生活，孩子的病情只可能更加严重。于是他决定返回美国。

回到美国后，赵永琳开始自己的创业计划。 “根据自己过去的人脉，我想继续在云计算和大数据方面做创业项目。”

但是命运悄悄塞给他一个机会。

2013年上映的电影《北京遇上西雅图》掀起了国人去西雅图买房的高潮。

在赵永琳回美国两个月以后，一个朋友找上了他。“我想在西雅图买房子，你可以帮我吗？”热心的赵痛快地答应了，可是过程远比他想象得要复杂很多。

“我自己之前买房子的时候是用的老美的经纪人，后来经朋友介绍认识了一个华人朋友在做兼职经纪人，于是我就和他联系。”

沟通过程中，赵永琳发现一个问题：兼职经纪人时间不灵活，无法全心全意投入到服务中去。

◆ 外居乐网页页面

于是赵永琳决定帮朋友找全职经纪人。可惜的是，他买房子用的是美国经纪人，对华人经纪人一个都不认识。

于是他只能去中国超市里面拿免费的报纸，上面刊登了不同华人地产经纪人信息。赵永琳从超市入口精心挑选了3份发行量最大的报纸作为主要信息来源。

回家翻阅后 ，赵永琳联系到了其中四五个经纪人，但是他发现他们水平参差不齐。

“华人经纪人不光要了解当地的房地产市场，而且要能够和美国人去沟通啊！”赵永琳打趣地说，“我谈了一个老移民，聊天的时候中英混杂，但从发音其实都能听出来他英语非常不好！就这样的人，我怎么放心让他去和美国人谈判啊。”

赵永琳最后为朋友找了一个华人经纪人。当朋友来西雅图时，他们约在一家星巴克见面。三杯咖啡，一场热聊，赵永琳的朋友当场便决定要签这个经纪人。这时，赵永琳还没有对房地产产生任何兴趣。

就这样从2013年7月到2014年3月，前后五个国内的朋友都跑来找赵永琳买西雅图的房子。“来多了对我来说也是压力，要给他们找经纪人，还要负责联系，同时还要给他们讲解美国买房子的相关知识。”让赵永琳好奇的是，为什么这些朋友都找不到这些信息呢？

赵永琳做了一番国内海外房地产中介的调查，结果让他大跌眼镜。

“我发现他们的房源非常少，也看不到经纪人信息。作为海外房产买家，最大一个痛点是根本不知道房源信息是真是假。”赵永琳说，“我朋友当时找了国内一家海外房地产销售平台，发现那些人根本不靠谱！介绍美国的时候居然把几个州都弄错了。他只能来找我了。”

在帮助几个朋友买房后，赵永琳有个想法：“我知道在中国买卖房屋过程是挺痛苦的，而美国恰恰相反，虽然流程复杂但是过程完全透明而且信息完善。我就想为什么不做一个平台？把中国购房者与美国的房子、经纪人、交易服务商连接起来呢？”

2014年6月，赵永琳计划做一个跨国房地产交易平台。

筹备试水美国房地产市场

紧接着，他用一周时间做了初步市场调查，结果让把他惊住了。“中国人大约在西雅图买了将近20亿美元的房子，西雅图市总共的成交额大概240亿，中国人拥有房屋总数的8%。” 这些数据让赵永琳更加确信，做跨国房地产交易平台的想法是正确的。

接下来，赵亲自去考了一个西雅图市房地产经纪人执照。“在美国要想做房地产中介，就必须有房地产经纪人执照，只有通过州认证的学习机构，完成规定的学习时间和内容，通过考试，才能得到。而且，还要定期学习，通过考试更新执照。”

两个月时间里，赵永琳每天晚上八点钟到十二点四个小时的时间，便自己一个人坐到书桌前学习。之后，他顺利拿到了房地产经纪人的执照。

“拿到执照后，必须要挂靠在经纪人公司。我面谈了西雅图最大的七家房地产经纪公司，一是为了能够让自己了解经纪人和经纪人公司的关系；二是从经纪人公司的角度，了解中国人在美买房的看法。”

2014年9月，赵永琳选择挂靠在巴菲特公司旗下的经纪人公司。在那里，赵永琳遇到了自己创业道路上的第一个助力者：Mary  Swanson。 Mary在美国西雅图房地产市场摸爬滚打了30余年，对于那里的房地产业门清。当Mary听到了赵的想法后，不仅表示赞同，而且愿意做商业顾问。

有了经验老道的前辈加持，赵永琳开始组建技术团队。

美国最大的两个房地产网站都在西雅图，同时西雅图也是亚马逊和微软的总部，对创业有热情的华人工程师非常多，他挑选出五个顶尖的华人软件工程师，他们都来自美国大公司。

其中一位是Zillow的工程师。通过他，赵永琳了解到就连像Zillow这个美国最大的房地产网站，房源数据都不是自己的，也是从数据供应商那里获得。这些数据包含了MLS（美国房地产经纪人协会数据库）无法涉及到的信息，例如社区的犯罪率系数，是否是学区房，房子的历史成交记录，社区的族裔人口比例等。

2014年9月30日，适逢国内国庆节，他们第一次开会在赵西雅图的家里。 “我们要求每个人每周都要花至少20个小时在这个项目中，即使中间有人员的变动我们也坚持下来了。”

2014年10月，赵永琳带着团队正式运作。他们首先收集了西雅图一千多位华人经纪人信息。

随后五个月，在开发网站的同时，赵和不同数据供应商谈判。

去年3月28日，外居乐正式在西雅图上线推广。

“推广了两个月后，发现用户反馈和华人经纪人的反馈都不错，这给了我们回国融资的信心。”

回国后，赵永琳在短短三周内见了二十多个投资机构。不少他曾经的同学、校友都希望作为天使投资人投资。

平台月交易额达1.5亿美元

当时赵永琳和长安资本负责人在北京后海的一个四合院见了面。简短的交谈后，长安资本当场决定投资。

最终他们得到了800万天使融资，其中包括长安资本投资600万元和其他天使投资人的200万元。

那时赵永琳还没有注册公司，考虑到将来的业务收入主要是美元，于是他选择在上海自贸区注册“外居乐”。对于赵来说，注册公司并没有给他内心带来多大波澜。同期飞回了美国继续开发产品。 ◆ 外居乐上海办公地点

2015年8月3日，赵永琳回到了上海组建国内团队。 “当时写字楼非常稀缺，在上海根本找不到写字楼，在搜房网、安居客上看到的写字楼信息都是假的。”

两周后，赵永琳搞定了办公室，国内技术团队完全就位。目标是两个月之内将西雅图以外的八个华人聚居城市上线。

◆ 外居乐网页页面

2015年11月18日这一天，外居乐把除去西雅图以外的八个城市：洛杉矶，旧金山，圣地亚哥，纽约，芝加哥，亚特兰大，达拉斯还有迈阿密，全部同时上线。

外居乐从手中掌握的24000个华人经纪人中挑选了四千人进行定制推广。这些人的从业资质都经外居乐审查过。

起初，赵永琳以为网站用户会爆发式增长，可是事实却不是这样。

他们发现在美国买房的客户人群非常精准，且数量并不是很大。

购房者的信息来源有局限性，大约一半的人是通过在美国的亲戚或者朋友来获取买房的流程，另外一半人则通过一些海外置业的平台、移民公司或者留学中介得到信息。

外居乐的流程则相反，用户自己进入网站后，可直观地看到城市、社区、房屋以及经纪人的信息。在确定了感兴趣的房子后，用户可从这个城市的经纪人中选择多个联系，最终确定其中一个成为其代理人。

同时，外居乐提供美国的房屋贷款业务，用户可直接在网站上申请贷款。

最终，外居乐通过量化经纪人的数据信息作为买家提供判断服务质量的依据，包括经纪人的从业时间、成交数量以及买家点评。同时开放投诉通道，让不满意的客户有渠道提供反馈，监督服务质量。至2016年5月，外居乐月活用户升至四万人。

近期，波士顿市场也上线。

现阶段，外居乐每个月都有超过400个买家通过网站联系经纪人， 预计近300个用户在6个月内完成交易。按照每个房子的交易额在50万~60万美元，月预计成交额达到了1.5亿美元。

赵永琳的想法是外居乐以海外房地产信息为入口，用户从找房、找经纪人开始，在这个场景下，为用户提供房屋贷款服务。

中期目标是直接作为一个互联网房贷金融平台，为中国人提供房贷等金融服务。

美国的金融产品非常丰富，银行等金融机构发放房贷后，并不持有贷款，而是将贷款证券化，在二级市场出售给华尔街的投资者。因此，放款机构可以通过小规模的流动资金撬动一个巨大的房贷市场。

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