文| 铅笔道 记者 罗正臣

►导语

做软件开发的朱康玮，没想着去做房地产生意。按他的话说，这两个行业“跨度有点大。”

去年他创立的软件开发公司做起了某房地产公司外包服务。朱康玮看到了深圳商业地产的巨大市场，决定带着技术团队试一试水，遂创立了小马快租线上办公室租赁平台。

朱康玮不仅搭建好线上平台，而且组建了一只10人房地产经纪人团队。这十个人穿梭深圳大小楼盘，采集到2500个房屋信息，并汇总至朱康玮研发的线下智能房源系统。

客户以网站为入口，可以输入对租赁办公的需求，智能房源系统自动匹配房屋，经纪人30分钟内回复客户。

为了和同业竞争对手区分，朱康玮逐步将VR和商业地产租赁平台结合起来，通过科技视角，直接呈现办公环境。

截至今日小马快租月活达250人，两月已成交10套。

注:  朱康玮已确认文中数据真实无误，铅笔道愿与他一起为内容真实性背书。

进军商业地产

年三十晚上，伴着稀疏的鞭炮声，朱康玮同合伙人在租房附近的云南餐馆喝闷酒。几两小酒，几碟小菜。哥俩盯着桌子，半晌无言。

彼时，朱康玮的软件开发公司刚与深圳市某商业地产公司完成合作。两人开始重新思考公司的前途。朱感到，做外包软件公司盈利有天花板，且增长速度太慢，满足不了心理预期。

几口白酒下肚，晕红爬到脸上，两人的话匣子也打开了。朱康玮通过自身观察及朋友建议，发现深圳房地产市场藏有巨大商机。他告诉合伙人，想获取更大利益，只有杀入房地产业。

合伙人思索了一会，看着朱潮红的脸，说了句“好”。两个人相搀着回了住所，他们创业的想法随着街边的烟花绽放了。

之前合作时，两人已经做了一番详细的市场调查。从线下房地产公司和地产数据报告中他发现，深圳2015年单就空间孵化器一个市场存量已超过550万平方米，产业园500万平方米，现存写字楼总量超1000万平方米，整个深圳商业地产存量达2000万平米以上。

不仅如此，深圳市政府也在推进商业地产市场。深圳湾总部基地和前海自贸区已分别规划超550万和超2700万商业写字楼用地，市场前景大好。

因多家住宅地产巨头已获得市场大规模份额，朱康玮决定放弃住宅地产方向，将目光聚焦在商业地产租赁上。“小地产公司碰不得住宅市场，进去只有死路一条。”

确定创业方向后，他开始思考商业模式。朱康玮团队因曾帮某公司搭建过一整套房地产系统，包括线上房源系统、线下市场经纪人系统等，已摸清线上门路。结合自身做软件开发的优势，他决定打造一个线上办公室租赁O2O平台。

◆ 朱康玮和其团队。

朱康玮希望平台的一端连接有商业租房需求的客户，另一端直接连接有闲置房出租

的楼盘或业主。

今年3月1日，朱康玮拿到了工商局颁发的营业执照，“小马快租”正式成立，他带着原来软件团队开始研发。

小马成长

公司成立20天后，朱康玮一位地产界好友前来拜访，随行的还有一位朋友，他的名字是黄福岗。黄在深圳地产圈从业十年有余，攒了一身的本事和经验。

三个人相让地走进公司接待室，沏上几壶热茶，开始讨论。对于朱康玮来说，他是深圳地产界的新人。做技术的他一直在探索这块新市场，并希望通过与前辈聊天，获取更多知识。

请教过程中，黄福岗对朱康玮的产品构思产生兴趣。黄认为朱所看重的方向是正确的，商业地产前景可观，且因没有巨头介入，还可以争取到市场份额。

那时的朱康玮没有将商业计划和盘托出，盈利模式部分没有和黄说明，想进一步发展关系后再详细解释。

◆ 手机端小马快租。

两周后，黄再次找上门，这次朱不仅请教更多市场相关知识，还同黄进行了深层次讨论。 黄福岗指出，朱康玮队伍的优势是技术，他们应该将更先进的计算机技术引入进租赁平台，强调公司差异性，否则小马快租无法从众多平台中脱颖而出。

同时，这次见面与第一次不同，两个人讨论起更多公司核心内容：线下房源系统录入及盈利模式。线下房源录入是房地产平台成功的关键。只有获取一定量线下房源信息，才有可能拥有更大市场。

接着，黄向朱介绍了房地产一种盈利方式：免佣金。传统房地产中介采取两头收佣的盈利模式，即从客户和业主两端抽佣。免佣金模式砍去了客户抽佣， 从开发商或业主端收取半个月或一个月租金盈利。

另外黄提出了全民合伙人的概念。小马快租需要与各个区域的不同公司合作，将装修、家具、法律、财务合并成一套服务，直接提供给客户。

新盈利模式和技术优势让朱康玮重新思考企业发展方向，他瞄上了VR技术。2015年底，一位留美同学回国，向朱康玮介绍过VR技术。2016年3月份，VR项目井喷。朱康玮认为，将VR技术同房地产接轨是大势所趋。于是他将研发技术团队导向VR底层开发。

朱康玮的团队一共做了四个VR Demo 样板房。UI设计师和3D设计师去线下办公室，用3D建模，导入环境。他在深圳南山建立VR体验区，买了一台HTC VIVE，嵌入自制Demo。客户可以通过VR，直接体会到办公室周围环境，甚至人来人往的周边街道也可以模拟出来。

这样的VR样板房可以让客户沉浸式体验看房。他们可以在办公室自由走动，更换软装修（地板墙纸样式）等。解决了传统看房空间性和地域性问题，节省客户时间成本。

今年5月，第三次朱康玮和黄福岗相见时，VR样板间已经成型。看完朱的展示，黄兴奋不已，两人遂将合作摆上日程。

搭建市场运营

样板间出炉，朱康玮开始搭建市场运营。分两个渠道：本地商会和朋友圈。

因为朱康玮是江西赣州人，赣州人在深圳有商会，朱康玮同他们合作：通过商会企业租赁办公室，通过房地产朋友圈和线下“打街霸”（线下宣传广告牌等）获取另一部分客户。

同时，朱康玮发现客户有四个痛点：

基于这四个痛点，朱康玮做出解决措施。为解决虚假房源和信息不透明问题，朱康玮搭建了有10个独立经纪人的团队，亲自采集各处房源信息并汇总到线下房源系统，保证每一处房源的面积、租金、照片都真实可靠 。

为解决人员素质低的问题，这些经纪人都需经过市场部培训，使从业经纪人有良好纪律，

服务效率低的问题也得到解决。传统客户找房需要15天。而客户通过填写小马快租线上问卷，可直接匹配房源，30分钟内可收到看房方案 。

5月10日，小马快租正式上线。

◆ 网页端小马快租。

接着，朱康玮启动融资。朱康玮找投资定位在房地产行业投资人或投资机构。这样做有两方面好处，第一可以进行行业背书，第二可以有效进行针对性市场拓展。

天使投资很快砸到朱康玮。5月23日，3名投资人走进小马快租。朱康玮带他们进到茶室，几杯茶功夫， 300万元的天使投资敲定。

两周后，黄福岗正式加入小马快租，团队在房地产租赁领域具备了专业背景。

截止至采访日，小马快租已累计线下房源2500套，线上房源100套，月活250人次，两月共成交10套。

八月中，小马快租将进行2.0版本迭代。新版本中， VR技术将在网站上线，客户可以直观浏览房源。

/The End/

编辑   韩正阳      校对     汪 晨

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